Archive for the ‘Ingatlan’ Category
Hitelre akarok ingatlant venni, de van már rajta hitel. Mit tehetek?
Tehát: ha az ingatlan hitellel terhelt, több eset lehetséges.
Két fontos kérdés van:
-
Mennyi önerő áll rendelkezésre?
-
Mennyire terhelt az ingatlan?
Az önerő azért fontos, mert – alapesetben – és akkor, ha csak egy fedezet van az ügyletben ( a megvásárolni kívánt ingatlan), mindig kell önerőnek lennie.
Hogy érthető legyen, teszek ide egy képet arról, hogyan hiteleznek a bankok.
Az első lépés az ingatlan forgalmi értékének (FÉ) meghatározása. Ezt az értékbecslő végzi, de a bank felülvizsgálhatja. Utána meghatározzák az ún. hitelbiztosítéki értéket (ezt hívják még likvidációs v. fedezeti v. menekülési értéknek is). Ez a FÉ kb. 50-85%-a, függ attól, hogy hol van és milyen az ingatlan, azt fejezi ki, hogy egy esetleges kényszerértékesítés során mennyire könnyen adható el. Végül hitelként – hiteltípustól és hitelbírálati módtól függően – ennek kb. 50-80%-a vehető fel.
Ezért kell az önerő lakásvásárláshoz, mert – ahogy az ábrából is látszik – csak max. a FÉ kb. 70%-a hitelezhető, a többivel rendelkezni kell. (Ha nincs önerő, de van még másik fedezet, az önerő azzal kiváltható).
Visszatérve a tehermentesítéshez:
A legegyszerűbb eset az, ha az önerő legalább annyi,mint az ingatlanon lévő hitel. Ekkor az adásvételi szerződés megkötésekor átadják foglalóként és/vagy előlegként és abból tehermentesítik az ingatlant. Utána pedig lehet felvenni rá lakáshitelt.
Ha nincs vagy kevés az önerő, de van másik fedezet és amúgy hitelezhető lenne a vásárlás, akkor létezik ún. tehermentesítéssel kapcsolt lakásvásárlási kölcsön. Ez egy olyan kölcsön, ahol a bank a vevő által felvett hitelből tehermentesíti az ingatlant. Azaz kifizeti az eladó hitelét és utána a maradék pénzt (vételárrészletet) kifizeti az eladónak.
Tehát elvileg lehet hitelt felvenni a hitellel terhelt ingatlan megvásárlására, ha fennállnak a feltételei a vevő részéről (azaz kaphat annyi hitelt a banktól, ami a vásárláshoz szükséges), nem kizáró ok.
De van még egy harmadik eset, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi a vásárlást: akkor, ha az ingatlanon több hitel van, mint amennyi a forgalmi értéke. Ez akkor fordulhat elő, ha az eladó alacsony árfolyamon vett fel rá deviza alapú hitelt és sokat. Csak azóta jelentősen emelkedett az árfolyam és ténylegesen lehet több a tartozás, mint amennyit ér az ingatlan.
(Az itt leírtak tájékoztató jellegűek. A FÉ és HBÉ megállapításában a bankok gyakorlata mérvadó, az itt leírtak csak a megértést segítő példák)
Díjmentes segítségnyújtás bajban lévő szekszárdi devizahitelesek részére!
2011-02-17-től elindítom segítségnyújtó programomat, amellyel azoknak a devizahiteleseknek akarok segíteni, akik a magas törlesztőrészletek miatt lakásuk, házuk eladására kényszerülnek.
Aki megfelel a feltételeknek, eladó ingatlanát díjmentesen hirdetheti az oldalamon ez év végéig. Ha el tudja adni, akkor sem kérek tőle semmit, hanem ingyen használta az oldalamat.
Ugyanúgy kimegyek hozzá, lefényképezem az ingatlant, felteszem az oldalra, stb. és megkapja a teljes szolgáltatást – a molinó kivételével. Ha molinót is szeretne, önköltségi áron (ez max. 5.000.- Ft) kaphat egyet.
Részvételi feltételek:
1. Az akció 2011-02-17-től visszavonásig érvényes .
2. Egyelőre kizárólag Szekszárd belterületén lévő lakóingatlanokra vonatkozik.
3. Az ingatlan tulajdonosa vagy közvetlen hozzátartozója kapja az oldalam szolgáltatását, abban az esetben, ha: az eladni kívánt ingatlant bank vagy pénzügyi vállalkozás jelzálogjoga terheli és a hitelező az erre vonatkozó kölcsönszerződést már felmondta.
4. A kölcsönszerződés felmondásának tényét igazolni kell, be kell mutatni nekem az erről szóló hivatalos dokumentációt.
5. Ha ezek a feltételek fennállnak, akkor 2011-12-31-ig díjmentesen veheti igénybe szolgáltatásomat az, aki erre jogosult.
6. A szolgáltatás igénybevételével semmilyen kötelezettsége nincs, később nem kell igénybe vennie fizetős szolgáltatást.
7. Ha eladja az ingatlant, be kell jelenteni nekem, hogy levehessem az oldalról. Ebben az esetben sem számolok fel díjat vagy költséget.
8. Hetente maximum 3 ingatlant teszek fel így az oldalra, ha nagyobb az igény, várólistát alkalmazok.
9. A feltett ingatlanok semmilyen módon nem lesznek megkülönböztetve a fizetős ingatlanhirdetésektől, így az oldal látogatói nem tudhatják meg innen a felmondott hitel tényét.
Kérjen visszahívást és megbeszéljük a részleteket.
Kapcsolódó bejegyzések:
Hogyan tudom az oldal segítségével jó áron és kényelmesen eladni lakásomat?
Mi a lakásvásárlás menete?
Az ingatlanvásárlás többszereplős és viszonylag bonyolult folyamat, amelynek sok buktatója lehet. Ebben a cikkben – olvasóim kívánságára – leírom, hogy általában mi történik egy ingatlan vásárlásakor.
Onnan indulunk, hogy megvan a kinézett ingatlan és megállapodtak a vételárban.
Az első lépés az, hogy az eladónak hiteles tulajdoni lap másolattal igazolnia kell tudni, hogy övé az ingatlan. Itt arra kell figyelni, hogy:
- Kérje el az eladó személyi igazolványát, hogy tényleg ő-e a tulajdonos!
- Azonosítsa be az ingatlant, hogy tényleg annak tulajdoni lapját kapta kézhez!
- Minél frissebb legyen a tulajdoni lap másolat! Elvileg 30 napig érvényes, de törekedjen arra, hogy max. 1-2 napos legyen. Ez azért fontos, mert ha kézhez kap egy 30 napos tulajdoni lap másolatot, akkor nem lehet biztos abban, hogy mondjuk két héttel korábban nem történt-e valami, ami miatt nagyon megváltozott az ingatlan státusza (pl. eladták már másnak; a bíróság bejegyeztette a perfeljegyzés tényét, mert egy örökös pert indított az ingatlan tulajdonjoga iránt).
- Frissítés! 2011 július 1.-től Ügyfélkapu regisztrációval online lekérhető az elektronikusan hitelesített tulajdoni lap másolat, így gyakorlatilag napra pontos információkat szerezhet a kiválasztott ingatlanról.
Családi házas ingatlanoknál nem elég a tulajdoni lap másolat, ún. hivatalos térképmásolatot is kell kérni. Ezt is a Földhivatal adja ki. Itt azt kell megnézni, hogy az ingatlan minden része fel van-e tüntetve? Gyakori hiba, hogy volt egy hozzáépítés és azzal már nem törődnek, hogy ezt fel is tüntessék. Az eredménye ennek az, hogy a hozzáépített rész hivatalosan nem létezik és ezért pl. a lakáshitelhez szükséges értékbecsléskor nem veszik figyelembe az értékét.
Második lépés: ha vannak az ingatlanra bejegyzett terhek illetve az eladóhoz kapcsolódó jogok, meg kell állapodni azok rendezéséről. Leggyakrabban egy bank jelzálogjoga lehet rajta. Ekkor tisztázni kell, hogy milyen forrásból fogják tehermentesíteni az ingatlant. (Ezt később az adásvételi szerződésben is rögzítik). Ha már nem élő jogok vannak bejegyezve az ingatlanra (pl. már elhunyt haszonélvező, visszafizetett bankkölcsön miatti jelzálogjog), az eladó kötelessége és költsége, hogy eladható állapotba hozza az ingatlant.
Harmadik lépés: az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes érdeklődni a finanszírozó banknál arról, hogy kérnek-e adásvételit a lakásvásárlási kölcsön igényléséhez? Van amelyik bank kér, van amelyik nem. A vevő szempontjából praktikusabb olyan bankot választani, amely nem kér adásvételit, csak a pozitív hiteldöntés után. A legtöbb banknak van olyan nyomtatványa, amely felsorolja azt, hogy milyen elvárásaik vannak az adásvételi szerződéssel szemben (legnagyobb meglepetésemre az OTP-nek nincs), azt kérje el és adja oda az ügyvédnek!
Negyedik lépés: megállapodni az eladóval, hogy előleget adnak-e vagy foglalót és mennyit? Az a különbség a kettő között, hogy az előleg az adásvétel meghiúsulása során visszajár, míg a foglalót elveszíti a vevő, ha miatta hiúsul meg az adásvétel. Ha az eladó hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Gyakori és valós probléma az, hogy a vevő nem akar foglalót adni, mert fél attól, nem kap (elég) hitelt és ezért nem tudja megvenni a lakást. Az eladó meg persze ragaszkodik a foglalóhoz. Ezt úgy lehet áthidalni, hogy kikötik az adásvételi szerződésben, ha a finanszírozó bank döntése miatt nem tud fizetni a vevő, akkor a foglaló visszajár.
Ötödik lépés: az adásvételi szerződés megkötése. Ehhez feltétlenül ügyvéd vagy közjegyző kell. Árban kb. mindegy, melyiket választja, a nagy különbség az, hogy a közjegyzői okirat azonnal végrehajtható, ha valamelyik fél nem teljesít, míg ügyvéd által kötött adásvételinél először perelni kell, ami idő és pénz.
Hatodik lépés: a kölcsönigénylés beadása – legkésőbb ekkor. Vannak olyan bankok, amelyek széljegyzett tulajdoni lapot kérnek. Ez úgy készül, hogy az adásvételi szerződést valaki (általában az ügyvéd) beviszi a Földhivatalba, ott érkeztetik (a Földhivatal által érkeztetett adásvételiből a bankok szoktak kérni, ezért több példányos legyen az érkeztetés) és 24 órán belül széljegyre veszik a vételi szándékot. Ez a kikért tulajdoni lap másolaton látszik.
Hetedik lépés: ha megvan a hitel, akkor eljutni a bankkal addig, hogy folyósítson. Azt kell tudni erről, hogy a lakásvásárlási kölcsön mindig az utolsó részlete a vételárnak és ezért előtte mindent ki kell fizetni az eladónak (saját erő, LTP megtakarítás, munkáltatói kölcsön/támogatás stb.). A folyósítás feltétele minden esetben az, hogy lakásbiztosítást kell kötni és azt, vagy a meglévő tömbbiztosítást engedményezni a bankra.
Nyolcadik lépés: közben valamikor megjön a NAV (ex-APEH) levele az ún. visszterhes vagyonszerzési illetékről. Ezt vagy ki kell fizetni egy összegben, de kérhető rá részletfizetés is.
Kilencedik lépés: az ingatlan átvétele. Ez nemcsak a kulcsátadásból áll, hanem abból is, hogy az eladó és a vevő közösen elmennek a közüzemi szolgáltatókhoz és bejelentik a tulajdonosváltozást és az eladó rendezi az esetleges tartozásokat, ha eddig nem tette volna meg.
Ennyi az egész – alapesetben.