Ha eladja ingatlanát, mi fizetünk Önnek!

Archive for the ‘Tanácsadás – kérdések és válaszok’ Category

Tehát: ha az ingatlan hitellel terhelt, több eset lehetséges.

Két fontos kérdés van:

• Mennyi önerő áll rendelkezésre?

• Mennyire terhelt az ingatlan?

Az önerő azért fontos, mert – alapesetben – és akkor, ha csak egy fedezet van az ügyletben ( a megvásárolni kívánt ingatlan), mindig kell önerőnek lennie.

Hogy érthető legyen, teszek ide egy képet arról, hogyan hiteleznek a bankok.

Az első lépés az ingatlan forgalmi értékének (FÉ) meghatározása. Ezt az értékbecslő végzi, de a bank felülvizsgálhatja. Utána meghatározzák az ún. hitelbiztosítéki értéket (ezt hívják még likvidációs v. fedezeti v. menekülési értéknek is). Ez a FÉ kb. 50-85%-a, függ attól, hogy hol van és milyen az ingatlan, azt fejezi ki, hogy egy esetleges kényszerértékesítés során mennyire könnyen adható el. Végül hitelként – hiteltípustól és hitelbírálati módtól függően – ennek kb. 50-80%-a vehető fel.

Ezért kell az önerő lakásvásárláshoz, mert – ahogy az ábrából is látszik – csak max. a FÉ kb. 70%-a hitelezhető, a többivel rendelkezni kell. (Ha nincs önerő, de van még másik fedezet, az önerő azzal kiváltható).

Visszatérve a tehermentesítéshez:

A legegyszerűbb eset az, ha az önerő legalább annyi,mint az ingatlanon lévő hitel. Ekkor az adásvételi szerződés megkötésekor átadják foglalóként és/vagy előlegként és abból tehermentesítik az ingatlant. Utána pedig lehet felvenni rá lakáshitelt.

Ha nincs vagy kevés az önerő, de van másik fedezet és amúgy hitelezhető lenne a vásárlás, akkor létezik ún. tehermentesítéssel kapcsolt lakásvásárlási kölcsön. Ez egy olyan kölcsön, ahol a bank a vevő által felvett hitelből tehermentesíti az ingatlant. Azaz kifizeti az eladó hitelét és utána a maradék pénzt (vételárrészletet) kifizeti az eladónak.

Tehát elvileg lehet hitelt felvenni a hitellel terhelt ingatlan megvásárlására, ha fennállnak a feltételei a vevő részéről (azaz kaphat annyi hitelt a banktól, ami a vásárláshoz szükséges), nem kizáró ok.

De van még egy harmadik eset, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi a vásárlást: akkor, ha az ingatlanon több hitel van, mint amennyi a forgalmi értéke. Ez akkor fordulhat elő, ha az eladó alacsony árfolyamon vett fel rá deviza alapú hitelt és sokat. Csak azóta jelentősen emelkedett az árfolyam és ténylegesen lehet több a tartozás, mint amennyit ér az ingatlan.

(Az itt leírtak tájékoztató jellegűek. A FÉ és HBÉ megállapításában a bankok gyakorlata mérvadó, az itt leírtak csak a megértést segítő példák)

Egy olvasó kérdése alapján.

Kérdés: Van a nővéremmel közös házunk, fele – fele tulajdonban van. Van rajta hitel és ő ki akar szállni? Mit lehet tenni?

Válasz:

Alapesetben Ön megveheti a nővére részét vagy a nővére Önnek ajándékozhatja. Bármelyiket is választják, illetéket kell fizetni.

De: ehhez a bank hozzájárulása szükséges, mert a tulajdonosváltás (nem pénzügyi teljesítéssel járó) szerződésmódosításnak minősül.

A bank meg is tagadhatja az engedélyt pl. akkor, ha a nővére volt a kölcsön adósa (és csak ő igazolt jövedelmet a hitelfelvételkor), Őn meg csak be lett vonva a hitelbe kötelező adóstársként, jövedelem igazolása nélkül. Ekkor azért nem fogja megadni a bank az engedélyt, mert pont az az ember szállna ki, akinek jövedelme a kölcsön visszafizetésének biztosítéka.

Ezért a bank megkérdezése az első lépés ilyen esetben.

(Az itt leírtak tájékoztató jellegűek.)