Posts Tagged ‘hogyan’
Hitelre akarok ingatlant venni, de van már rajta hitel. Mit tehetek?
Tehát: ha az ingatlan hitellel terhelt, több eset lehetséges.
Két fontos kérdés van:
-
Mennyi önerő áll rendelkezésre?
-
Mennyire terhelt az ingatlan?
Az önerő azért fontos, mert – alapesetben – és akkor, ha csak egy fedezet van az ügyletben ( a megvásárolni kívánt ingatlan), mindig kell önerőnek lennie.
Hogy érthető legyen, teszek ide egy képet arról, hogyan hiteleznek a bankok.
Az első lépés az ingatlan forgalmi értékének (FÉ) meghatározása. Ezt az értékbecslő végzi, de a bank felülvizsgálhatja. Utána meghatározzák az ún. hitelbiztosítéki értéket (ezt hívják még likvidációs v. fedezeti v. menekülési értéknek is). Ez a FÉ kb. 50-85%-a, függ attól, hogy hol van és milyen az ingatlan, azt fejezi ki, hogy egy esetleges kényszerértékesítés során mennyire könnyen adható el. Végül hitelként – hiteltípustól és hitelbírálati módtól függően – ennek kb. 50-80%-a vehető fel.
Ezért kell az önerő lakásvásárláshoz, mert – ahogy az ábrából is látszik – csak max. a FÉ kb. 70%-a hitelezhető, a többivel rendelkezni kell. (Ha nincs önerő, de van még másik fedezet, az önerő azzal kiváltható).
Visszatérve a tehermentesítéshez:
A legegyszerűbb eset az, ha az önerő legalább annyi,mint az ingatlanon lévő hitel. Ekkor az adásvételi szerződés megkötésekor átadják foglalóként és/vagy előlegként és abból tehermentesítik az ingatlant. Utána pedig lehet felvenni rá lakáshitelt.
Ha nincs vagy kevés az önerő, de van másik fedezet és amúgy hitelezhető lenne a vásárlás, akkor létezik ún. tehermentesítéssel kapcsolt lakásvásárlási kölcsön. Ez egy olyan kölcsön, ahol a bank a vevő által felvett hitelből tehermentesíti az ingatlant. Azaz kifizeti az eladó hitelét és utána a maradék pénzt (vételárrészletet) kifizeti az eladónak.
Tehát elvileg lehet hitelt felvenni a hitellel terhelt ingatlan megvásárlására, ha fennállnak a feltételei a vevő részéről (azaz kaphat annyi hitelt a banktól, ami a vásárláshoz szükséges), nem kizáró ok.
De van még egy harmadik eset, ami gyakorlatilag lehetetlenné teszi a vásárlást: akkor, ha az ingatlanon több hitel van, mint amennyi a forgalmi értéke. Ez akkor fordulhat elő, ha az eladó alacsony árfolyamon vett fel rá deviza alapú hitelt és sokat. Csak azóta jelentősen emelkedett az árfolyam és ténylegesen lehet több a tartozás, mint amennyit ér az ingatlan.
(Az itt leírtak tájékoztató jellegűek. A FÉ és HBÉ megállapításában a bankok gyakorlata mérvadó, az itt leírtak csak a megértést segítő példák)
A nővéremmel közös a házunk, hitel van rajta és ő ki akar szállni belőle? Hogyan lehetséges?
Egy olvasó kérdése alapján.
Kérdés: Van a nővéremmel közös házunk, fele – fele tulajdonban van. Van rajta hitel és ő ki akar szállni? Mit lehet tenni?
Válasz:
Alapesetben Ön megveheti a nővére részét vagy a nővére Önnek ajándékozhatja. Bármelyiket is választják, illetéket kell fizetni.
De: ehhez a bank hozzájárulása szükséges, mert a tulajdonosváltás (nem pénzügyi teljesítéssel járó) szerződésmódosításnak minősül.
A bank meg is tagadhatja az engedélyt pl. akkor, ha a nővére volt a kölcsön adósa (és csak ő igazolt jövedelmet a hitelfelvételkor), Őn meg csak be lett vonva a hitelbe kötelező adóstársként, jövedelem igazolása nélkül. Ekkor azért nem fogja megadni a bank az engedélyt, mert pont az az ember szállna ki, akinek jövedelme a kölcsön visszafizetésének biztosítéka.
Ezért a bank megkérdezése az első lépés ilyen esetben.
(Az itt leírtak tájékoztató jellegűek.)
Díjmentes segítségnyújtás bajban lévő szekszárdi devizahitelesek részére!
2011-02-17-től elindítom segítségnyújtó programomat, amellyel azoknak a devizahiteleseknek akarok segíteni, akik a magas törlesztőrészletek miatt lakásuk, házuk eladására kényszerülnek.
Aki megfelel a feltételeknek, eladó ingatlanát díjmentesen hirdetheti az oldalamon ez év végéig. Ha el tudja adni, akkor sem kérek tőle semmit, hanem ingyen használta az oldalamat.
Ugyanúgy kimegyek hozzá, lefényképezem az ingatlant, felteszem az oldalra, stb. és megkapja a teljes szolgáltatást – a molinó kivételével. Ha molinót is szeretne, önköltségi áron (ez max. 5.000.- Ft) kaphat egyet.
Részvételi feltételek:
1. Az akció 2011-02-17-től visszavonásig érvényes .
2. Egyelőre kizárólag Szekszárd belterületén lévő lakóingatlanokra vonatkozik.
3. Az ingatlan tulajdonosa vagy közvetlen hozzátartozója kapja az oldalam szolgáltatását, abban az esetben, ha: az eladni kívánt ingatlant bank vagy pénzügyi vállalkozás jelzálogjoga terheli és a hitelező az erre vonatkozó kölcsönszerződést már felmondta.
4. A kölcsönszerződés felmondásának tényét igazolni kell, be kell mutatni nekem az erről szóló hivatalos dokumentációt.
5. Ha ezek a feltételek fennállnak, akkor 2011-12-31-ig díjmentesen veheti igénybe szolgáltatásomat az, aki erre jogosult.
6. A szolgáltatás igénybevételével semmilyen kötelezettsége nincs, később nem kell igénybe vennie fizetős szolgáltatást.
7. Ha eladja az ingatlant, be kell jelenteni nekem, hogy levehessem az oldalról. Ebben az esetben sem számolok fel díjat vagy költséget.
8. Hetente maximum 3 ingatlant teszek fel így az oldalra, ha nagyobb az igény, várólistát alkalmazok.
9. A feltett ingatlanok semmilyen módon nem lesznek megkülönböztetve a fizetős ingatlanhirdetésektől, így az oldal látogatói nem tudhatják meg innen a felmondott hitel tényét.
Kérjen visszahívást és megbeszéljük a részleteket.
Kapcsolódó bejegyzések:
Hogyan tudom az oldal segítségével jó áron és kényelmesen eladni lakásomat?